증액 재계약 임대차 신고 대상 기준과 신고 방법
핵심만 먼저 확인하세요
- 증액 재계약 임대차 신고 대상 여부는 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 경우에 결정됩니다. 수도권(서울·경기·인천), 광역시, 세종특별자치시, 제주시 및 도 지역의 시·군(군 지역은 도 관할 제외 구역 확인 필요)의 동·읍 단위가 적용 지역입니다. 계약 금액 변동 없이 기간만 연장하는 단순 갱신은 신고 대상에서 제외되지만, 단 1만 원이라도 보증금이나 월세가 늘어난 증액 계약이라면 변경 신고 의무가 발생합니다.
- 신고 기한은 계약 체결일(계약서 작성 및 계약금 입금일 등)로부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 입주일 기준이 아니라 계약서를 다시 작성하거나 구두·문자 합의로 계약이 공식 체결된 날로부터 30일이 카운트된다는 점에 유의해야 합니다. 임대인과 임차인이 공동으로 서명·날인한 계약서 원본 또는 사본이 있다면 한쪽 당사자만 방문하거나 온라인으로 접수해도 양측 공동 신고로 인정받을 수 있습니다.
- 온라인 신고는 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 편리하게 진행할 수 있습니다. 공동인증서나 간편인증으로 본인 확인을 거친 후 주택 소재지 시·군·구를 선택하고, 갱신 계약 유형을 체크한 뒤 변경된 보증금 및 차임(월세)을 입력합니다. 스캔하거나 스마트폰으로 촬영한 재계약서 파일을 첨부하면 접수가 완료되며, 시스템 내에서 확정일자 부여까지 자동으로 연계 처리됩니다.
기존 임대차 계약이 만료되어 보증금이나 월세를 올려 재계약을 맺는 임대인과 임차인 모두에게 가장 중요한 행정 절차 중 하나가 바로 주택 임대차 신고입니다. 신규 계약뿐만 아니라 기존 계약에서 금액 변동이 발생하는 경우에도 법적인 신고 의무가 부여되기 때문에 관련 규정을 명확히 숙지하지 않으면 불필요한 과태료 부담을 안게 될 수 있습니다.
특히 증액 재계약 임대차 신고 대상에 해당하는지 여부는 수도권 및 광역시, 도 지역의 동 지역 등 계약 물건의 소재지와 변경된 보증금·월세 기준액에 따라 갈립니다. 이번 글에서는 갱신 계약 시 신고 기준과 필요 서류, 주민센터 방문 및 온라인 신청 방법까지 차근차근 살펴보겠습니다.
증액 재계약 임대차 신고 핵심 포인트
- 증액 재계약 임대차 신고 대상 여부는 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 경우에 결정됩니다. 수도권(서울·경기·인천), 광역시, 세종특별자치시, 제주시 및 도 지역의 시·군(군 지역은 도 관할 제외 구역 확인 필요)의 동·읍 단위가 적용 지역입니다. 계약 금액 변동 없이 기간만 연장하는 단순 갱신은 신고 대상에서 제외되지만, 단 1만 원이라도 보증금이나 월세가 늘어난 증액 계약이라면 변경 신고 의무가 발생합니다.
- 신고 기한은 계약 체결일(계약서 작성 및 계약금 입금일 등)로부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 입주일 기준이 아니라 계약서를 다시 작성하거나 구두·문자 합의로 계약이 공식 체결된 날로부터 30일이 카운트된다는 점에 유의해야 합니다. 임대인과 임차인이 공동으로 서명·날인한 계약서 원본 또는 사본이 있다면 한쪽 당사자만 방문하거나 온라인으로 접수해도 양측 공동 신고로 인정받을 수 있습니다.
- 온라인 신고는 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 편리하게 진행할 수 있습니다. 공동인증서나 간편인증으로 본인 확인을 거친 후 주택 소재지 시·군·구를 선택하고, 갱신 계약 유형을 체크한 뒤 변경된 보증금 및 차임(월세)을 입력합니다. 스캔하거나 스마트폰으로 촬영한 재계약서 파일을 첨부하면 접수가 완료되며, 시스템 내에서 확정일자 부여까지 자동으로 연계 처리됩니다.
- 오프라인 방문 신고의 경우 임대 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터(행정복지센터)를 찾아가면 됩니다. 신분증과 서명된 재계약서 원본을 지참하여 비치된 주택 임대차 계약 신고서를 작성해 제출합니다. 만약 계약서를 새로 쓰지 않고 기존 계약서 여백에 증액 내용을 표기한 수정 합의서 형태라면, 변경 내용과 양측의 서명·날인이 명확히 확인되어야 정식 서류로 인정받을 수 있습니다.
한눈에 보는 증액 재계약 임대차 신고 비교
| 구분 | 대상 기준 요건 | 신고 필요 여부 |
|---|---|---|
| 보증금·월세 증액 재계약 | 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 지역 | 의무 신고 대상 (30일 이내) |
| 보증금·월세 감액 재계약 | 기존 신고 완료 주택의 금액 인하 변경 | 의무 신고 대상 (변경 신고) |
| 금액 변동 없는 단순 연장 | 동일 조건으로 거주 기간만 갱신 | 신고 의무 없음 (면제) |
| 소액 계약 갱신 | 보증금 6천만원 이하 및 월세 30만원 이하 | 신고 의무 없음 (대상 외) |
소재지(수도권·광역시·도 관할 시 지역 등) 및 금액 조건에 따른 일반적인 판단 기준이며, 세부 조례에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다. (참고)
증액 재계약 임대차 신고 자주 묻는 질문
묵시적 갱신으로 기존 보증금 그대로 사는 경우에도 신고해야 하나요?
기존 계약과 동일한 조건으로 임대료 변동 없이 묵시적 갱신되거나 단순 기간 연장만 합의한 경우에는 주택 임대차 신고 의무가 발생하지 않습니다.
재계약서를 새로 쓰지 않고 구두로 증액 합의했는데 어떻게 신고하나요?
원칙적으로 양측의 합의 내용을 증명하는 서류가 필요합니다. 기존 계약서 여백에 증액 액수와 날짜를 기재하고 양측 서명·날인을 하거나, 문자메시지 및 통화 녹취 등 합의 증빙 자료와 함께 단독 신고서 양식을 작성해 주민센터에 제출해야 합니다.
증액 재계약 임대차 신고를 하면 확정일자도 새로 부여받아야 하나요?
임대차 신고 시 계약서 원본을 첨부하여 제출하면 별도의 수수료 없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 증액된 보증금에 대해서도 우선변제권을 확보하려면 계약 체결 즉시 신고를 마치는 것이 유리합니다.
마무리
보증금이나 차임이 오르는 시점에는 자금 마련뿐 아니라 권리 보호를 위한 행정 절차도 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 증액 재계약 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내에 마쳐야 하므로, 계약 체결 직후 부동산거래관리시스템을 통해 간편하게 접수하거나 주민센터를 방문하여 확정일자까지 안전하게 갱신해 두시기 바랍니다.
