전월세 재계약 복비 부담 기준과 부동산 대필료

임대차 계약 만기를 앞두고 임대인과 임차인이 기존 조건 그대로 혹은 보증금을 일부 조정하여 거주 기간을 연장하기로 합의하는 경우가 많습니다. 이때 많은 분들이 가장 헷갈려 하는 부분이 바로 전월세 재계약 복비 발생 여부와 공인중개사를 통한 단순 서류 작성 비용인 대필료의 적정 수준입니다. 새로운 세입자를 구하는 신규 계약과 달리, 이미 거주 중인 상태에서 진행되는 갱신 계약은 중개 행위의 개입 범위에 따라 비용 부담의 성격이 크게 달라지기 때문입니다.

일반적으로 당사자 간의 합의로 계약이 이어질 때는 법정 중개보수를 전액 지급할 의무가 없으며, 단순히 기존 계약서의 내용을 수정하거나 표준계약서를 다시 작성하는 대필 서비스만 이용하는 경우가 흔합니다. 그러나 보증금 증액 여부나 공인중개사의 정식 공제증서 첨부 여부에 따라 책임 범위와 비용이 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 전월세 재계약 복비 산정 기준과 대필료 부담 주체, 그리고 안전한 권리 보호를 위해 반드시 짚어야 할 핵심 절차를 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

전월세 재계약 복비 핵심 포인트

• 묵시적 갱신과 합의 갱신 시 전월세 재계약 복비는 원칙적으로 발생하지 않습니다. 주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 쌍방이 별도의 해지나 조건 변경 통보를 하지 않으면 동일한 조건으로 자동 연장되는 묵시적 갱신이 성립합니다. 이 경우 새로운 계약서를 작성할 필요가 없으므로 공인중개사를 거칠 이유가 없어 수수료가 일절 들지 않습니다. 기존 조건 그대로 기간만 연장하는 합의 갱신 역시 기존 계약서의 특약란에 기간 연장 합의 사실을 기재하고 당사자 서명 날인만으로 유효하게 성립하므로 중개보수가 발생하지 않습니다.
• 보증금이 증액되어 새로운 계약서를 작성할 때는 단순 대필과 정식 중개 계약 중 선택할 수 있습니다. 당사자 간 합의가 이미 완료되어 공인중개사에게 단순 계약서 서식 출력 및 타이핑만 의뢰하는 경우를 통상 '대필'이라 부릅니다. 대필은 중개대상물 확인설명서 작성이나 공제증서 발행이 제외되므로, 공인중개사법상 정해진 법정 요율 대신 소정의 대필료(통상 수만 원 선의 실비 성격)만 협의하여 지급합니다. 반면 권리관계 분석이나 등기부등본 확인, 사고 발생 시 손해배상 책임을 보장하는 공제증서 첨부를 정식으로 요구할 경우에는 일반적인 전월세 재계약 복비가 발생할 수 있습니다.
• 부동산 대필료의 부담 주체는 법적으로 지정되어 있지 않으며 당사자 간 협의가 원칙입니다. 실무에서는 계약서 재작성을 먼저 제안하거나 이를 통해 직접적인 이득을 얻는 측에서 부담하는 편입니다. 예를 들어 보증금을 올려 받기 위해 계약서 갱신을 요구한 임대인이 부담하거나, 전세대출 연장 또는 전세보증금 반환보증 갱신을 위해 확정일자가 찍힌 새로운 계약서가 반드시 필요한 임차인이 부담하는 방식입니다. 의견 대립이 있을 때는 임대인과 임차인이 절반씩 나누어 부담하는 것이 관례적으로 가장 원만하게 처리되는 방식입니다.
• 재계약서 작성 후 대항력과 우선변제권 유지를 위한 행정 절차를 빠뜨리지 말아야 합니다. 보증금이 증액되었다면 기존 계약서를 절대 폐기하거나 버려서는 안 됩니다. 기존 보증금에 대한 최초 대항력과 확정일자 효력은 기존 계약서에 그대로 남아있기 때문입니다. 증액된 금액이 적힌 새로운 재계약서를 작성했다면 해당 계약서에 주민센터나 인터넷등기소를 통해 새로 확정일자를 부여받아야만, 증액분에 대해서도 후순위 권리자보다 우선하여 보호받을 수 있습니다. 또한 재계약 시점에 등기부등본을 열람하여 그사이 근저당권이나 가압류 등 새로운 권리 침해가 발생하지 않았는지 확인하는 것이 필수적입니다.

한눈에 보는 전월세 재계약 복비 비교

계약 형태별 수수료 발생 여부와 행정 처리 기준 비교 (참고)

전월세 재계약 복비 데이터로 보기

비용 부담 지수는 법정 중개보수 및 실무상 부대비용 발생 가능성을 비교한 상대 수치임 (참고)

전월세 재계약 복비 자주 묻는 질문

계약갱신요구권을 행사할 때도 중개수수료를 내야 하나요?

아닙니다. 임차인이 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사하여 재계약이 성립하는 경우, 이는 법적 권리 행사에 따른 계약 연장이므로 새로운 중개 행위가 개입되지 않습니다. 따라서 원칙적으로 공인중개사에게 지불하는 중개보수는 발생하지 않습니다. 다만 대출 연장 등을 이유로 계약서를 새로 작성해야 하여 공인중개사에게 대필을 부탁한다면 실비 차원의 대필료는 발생할 수 있습니다.

공인중개사 대필 시 공제증서가 발급되지 않으면 위험하지 않나요?

대필은 공인중개사가 중개 행위를 한 것이 아니라 당사자가 합의한 내용을 서류로 작성해 주는 사무 대행에 가깝습니다. 따라서 공인중개사의 직인이 찍히지 않고 공제증서도 교부되지 않으므로, 향후 권리관계 하자로 인한 중개사고 배상 책임을 중개사에게 묻기 어렵습니다. 따라서 대필을 이용할 때는 임차인 본인이 직접 등기부등본상 선순위 담보권이나 권리 변동 사항을 철저히 확인해야 합니다.

보증금이 올라서 재계약서를 썼는데 확정일자는 어디에 받아야 하나요?

새로 작성한 증액 계약서에 추가로 확정일자를 받아야 합니다. 주민센터를 방문하거나 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다. 이때 주의할 점은 기존 계약서를 절대 폐기하지 말고 함께 보관해야 한다는 것입니다. 기존 보증금은 기존 계약서의 확정일자 시점부터 보호받고, 증액된 보증금은 새로 확정일자를 받은 시점부터 우선변제권 효력이 발생하기 때문입니다.

마무리

전월세 재계약 복비와 대필료 문제는 계약의 갱신 형태와 당사자 간의 합의 내용에 따라 처리 방식이 명확히 나뉩니다. 기존 조건과 동일하다면 굳이 추가 비용을 들이지 않아도 무방하지만, 보증금이 오르거나 대출 연장 등으로 서류 갱신이 필요하다면 대필과 정식 중개의 차이점을 명확히 인지하고 진행해야 합니다. 계약 전 등기부등본 확인과 계약 후 증액분에 대한 확정일자 부여까지 꼼꼼히 챙겨 소중한 주거 권리와 보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다.